Быть/не быть или что такое ТСН
Собрание 10.02.2018г. внесло сумятицу и раскол в ряды активистов ЖК «Западное Кунцево». Отсутствие на встрече с жителями господина Воронина, игнорирование им писем в его адрес, не исполнение договорных отношений со стороны УК «Сервис24» (до апреля 2017г. именуемой УК «Лидер-Эксплуатация»), отсутствие обратной связи по заявлениям собственников МКД, не соблюдение требований согласно актов обследования домов (подписаны еще в мае 2017г) и отсутствие желания прийти к конструктивным действиям со стороны руководства ФСК “Лидер”, привели жителей комплекса к мысли о смене столь безответственной управляющей компании и даже к идее создания ТСН (товарищества собственников недвижимости).
С аудио и видеозаписью встречи Вы можете ознакомиться по ссылке –
Мысль об уходе от УК укреплялась на протяжении 4 лет издевательского поведения ФСК “Лидер” по отношению к своим клиентам. Первыми идею реализовали на бумаге жители одноподъездного шестиэтажного дома (Европейский бульвар,3). Но чему учит их двухлетний опыт, давайте посмотрим сайт ТСН (согласно Постановлению №731 они обязаны раскрывать информацию об управлении многоквартирным домом). На сайте ТСН “Западное Кунцево” обнаруживается, что товарищество еще не успело показать положительные результаты своей работы. Товарищество собственников недвижимости “ЗАПАДНОЕ КУНЦЕВО” (Европейский бульвар, д.3) зарегистрировано 25 апреля 2016 года, но первые шаги по содержанию дома были осуществлены лишь во второй половине 2017 года, о чем свидетельствует сайт ТСН http://www.zk-up.ru/ .
Агентский договор ТСН на вывоз мусора был составлен только 01.11.2017 г.
Информация с сайта ТСН “Западное Кунцево”
Договор на обслуживание лифта подписан 01.07.2017г.
Информация с сайта ТСН “Западное Кунцево”
При этом, на сайте ТСН “Западное Кунцево” отсутствует какое либо упоминание о заключении договорных отношений ТСН с клининговыми компаниями, нет информации об уборке прилегающей территории и обслуживанию общего имущества дома.
Также, в 2016 году ТСН “Западное Кунцево” не выполняло свои прямые обязанности по содержанию дома, что подтверждает ревизионный финансовый отчет за 2016 год.
Активисты домов: Никольская, 2/1, 4/1, 4/2, 4/3, 8/2, 8/3 начали активную агитацию жителей о переходе в ТСН, но при этом агитируют не за создание ТСН для каждого дома в отдельности, с выбором председателя дома и членов совета дома, а просто о вхождении в состав уже существующего ТСН “Западного Кунцево” (Европейский бульвар, д 3).
Давайте попробуем разобраться в этой ситуации. Европейский бульвар, 3 состоит из 53 квартир, общая площадь жилых и нежилых помещений равна 2537 кв м, а это значит, что при 100% оплате коммунальных услуг всеми собственниками, собираемость платежей в доме составляет порядка 100 тысяч рублей в месяц. Дом не находится в центре Москвы и не расположен в местах, где возможно размещение рекламы и получение дополнительных финансов в фонд дома. Денежные средства от размещения рекламы и сдачи в аренду торговых площадей могли бы позволить производить работы на пользу МКД, но у них нет таких ресурсов.
Если взглянуть на финансовый отчет ТСН “Западное Кунцево” с 01.01.17 по 30.11.17 г., то можно увидеть отсутствие упоминаний по затратам на содержание многоквартироного дома, нет информации об уборке придомовой территории и молчание о текущем ремонте. Является это ошибкой или работы по обслуживанию дома в 2017г. в ТСН не выполнялись?
На данный момент инициативная группа из домов: Никольская, 2/1, 4/1, 4/2, 4/3, 8/2, 8/3 распространяет проект нового бюджета ТСН “Западное Кунцево” на 2018г., в который они включили свои дома. Данный проект не содержит расчетов о размере платы, а составлен путем копирования цифр с сайта УК “Сервис24” ссылка Представленный инициативной группой “бюджет” не отражает периодичности и объемов оказываемых услуг, не содержит расчеты реальных расходов предлагаемых услуг и даже содержит строчку “2.1 Содержание мусоропровода” (за 2,41 руб/кв м, что в сумме инициаторам дает 1 370 608 мифических рублей). Мусоропровод в реальности во всех домах закрыт и не эксплуатируется, в ежемесячной квитанции от УК эта услуга минусуется (УК обязана пропечатывать наименование этой услуги, так как она прописана в действующем договоре управления МКД). Слепое перепечатывание цифр и не вникание в перечень услуг является показателем отсутствия понимания об объемах необходимых работ; нет также проекта и бизнес-плана по содержанию домов. Напомним, что ТСН – это не только дом, но и близлежащие объекты, также необходимо осознавать расположение коммуникаций, знать что находится под землей и где проложены трассы, иметь на руках технические паспорта домов, видеть объект и обладать ресурсами для его обслуживания. Хочется обратить внимание , что у инициаторов отсутствует Проект Договора по управлению многоквартирными домами от ТСН “Западное Кунцево”, то есть они предлагают войти в состав номинально существующего ТСН, но нам не предоставляются реальные расчеты объемов работ и потенциальный договор управления. В действующем договоре с УК прописаны все аспекты периодичности и объемов работ (услуг) – переписывание содержания под копирку демонстрирует подход к вопросу.
Ссылка на действующий договор содержания многоквартирного дома – ссылка
https://youtu.be/u9MEO9KYwds?t=105
Теперь поговорим о подмене понятий. ТСЖ и ТСН. Отличия и риски.
ТСН – это товарищество, которое состоит из добровольно вступивших в него собственников жилья, сюда также относятся здания, сооружения и земельные участки, его относят к корпоративному типу юридических лиц. Товарищество ведет свою деятельность на основе Устава, при этом его главный орган получает право определять и контролировать размер коммунальных платежей всех его участников. Помимо владельцев жилых участков в ТСН могут входить и юридические лица, при наличии в собственности недвижимого имущества, офисов, земельных участков, помещений в многоквартирных постройках и др.
ТСЖ – это некоммерческое товарищество, которое состоит из собственников жилых квартир или помещений в многоквартирном доме.
К достоинствам ТСН можно отнести следующие:
- решения принимаются исключительно членами объединения, это свидетельствует о том, что все управление переходит собственникам жилья, при этом в решении вопросов учитывается мнение каждого из владельцев;
- такое объединение жильцов позволяет расходовать средства максимально эффективно, при этом оно оберегает владельцев от уплат нерациональных расходов, связанных с благоустройством дома и прилегающей территории; собственники самостоятельно назначают даты сборов денежных средств, а также период проведения ремонта;
- одно товарищество может включать в себя жильцов нескольких многоэтажных домов, это отличный вариант для тех, кто хочет иметь собственный двор и детские площадки или парковку.
Что касается недостатков товарищества, то:
- данное объединение не может объединять дома находящиеся на разных земельных участках, то есть в нашем случае 3-я очередь войти в состав ТСН не сможет, так как они расположены на другом земельном участке;
- возможна вероятность банкротства, что гарантирует невозврат вложенных денежных средств;
- слабым местом объединения является поддержка со стороны закона (форма ТСН появилась лишь в 2014г.);
- несовершенство законодательной базы приводит к тому, что, несогласные владельцы квартир зачастую отказываются от уплаты платежей, и такие вопросы можно разрешить только в судебном порядке;
- членам товарищества придется выплачивать повышенные платежи, связанные с содержанием и ремонтом домов;
- из-за того, что нет возможности передать управление недвижимым имуществом сразу владельцам, старые дома могут перейти в разряд аварийных, потому что их ремонт откладывается. либо на него попросту не хватает денег.
В чем заключаются отличия между ТСЖ и ТСН?
ТСН и ТСЖ схожи между собой не только по звучанию, но и по своей практической сути, в том плане, что призваны решать насущные проблемы собственников. Тем не менее, значительных различий между ними, в первую очередь, с юридической точки зрения, все же достаточно много.
В управление ТСЖ могут входить один или несколько многоквартирных домов (т.е. только жилые постройки), тогда как ТСН способно контролировать, как жилые зоны, так и близлежащие пристройки, земельные участки, гаражи, а также офисные помещения.
Участниками ТСН могут стать физические и юридические лица, при этом ТСЖ не допускает к участию юридических лиц, право входа имеют только физические лица и граждане.
Деятельность ТСЖ в большей степени направлена на решение вопросов, связанных с ремонтом жилых домов и благоустройством близлежащих земель, например, покраска стен в подъездах, замена игровых комплексов, проведение сантехнических замен и т.д.
В задачи ТСН входит управление недвижимым имуществом, его содержание, а также сохранение, в качестве примера можно привести сдачу общей площади в аренду.
ТСЖ и ТСН – это товарищества, которые являются некоммерческими добровольными объединениями собственников жилья, функционирующие и ведущие свою деятельность на основе Устава.
Устав ТСН регистрируется в налоговой и может содержать массу опасных ошибок. Устав ТСЖ регистрировался в Минюсте и тщательно проверялся.
Отличительной чертой ТСН является то, что некоторые вопросы могут решить несколько членов, не собирая всех жильцов и не устраивая голосования, как это принято в ТСЖ.
Оба товарищества не нуждаются в лицензии, а также имеют разные форма налогообложения, при этом ТСЖ работает по упрощенной системе.
Отсутствие лицензирования зачастую приводит к неправомерным действиям и к растратам со стороны Правления ТСН.
Никто с юридической точки зрения не может гарантировать, что ТСН не обанкротится в один прекрасный момент. И хорошо, если это произойдет на первых порах, когда затрачено малое количество финансовых ресурсов. Но зачастую вместе с ТСН «исчезают» и фонды. Как следствие, вложенные финансы, вернуть будет практически невозможно.
Нужно помнить, что все долги, штрафы, работы в адрес ТСН финансово лягут на собственников жилья и будут поделены пропорционально их площади, то есть если в Вашем доме ежемесячный сбор средств составляет 320 000 рублей, но при этом ТСН получило 2 штрафа, к примеру от ГЖИ, на общую сумму в 450 000 рублей, то Вам придется срочно выплатить деньги из своего кармана. Независимо от наличия денежных средств, ТСН обязано произвести оплату ресурсникам, в противном случае весь дом может получить ограничение по электроснабжению, по водоснабжению и даже по газовому снабжению. Платить собственникам придется за все ошибки правления и председателя ТСН, кто-то в правлении неверно вел деятельность, не досмотрел, не владел необходимыми знаниями и образованием, не во время предоставил информацию, не внес данные, не уложился в установленные сроки, не исполнил предписание, а за это будут отвечать все члены ТСН, то есть все собственники многоквартирного дома.
Получается, что общие сборы по квитанциям за полтора месяца придется оплатить единоразово и это лишь в пользу штрафов, в противном случае будет заморожен счет в банке и дом останется отрезанным от ресурсоснабжающих организаций. Нужно осознавать, что поставщик коммунальных услуг имеет договор, согласно которому поставляет услуги и получает за них оплату. В случае невыполнения условий, поставщик имеет право отключать подачу тех или иных ресурсов, либо применять другие методы в рамках законодательства.
Следующий вариант еще боле неприятный, чем предыдущий:
Известны случаи, когда банкротство ТСН (ТСЖ) наступало вследствие нецелевой растраты средств, вносимых жильцами.
Регулярно передавая деньги ТСН (ТСЖ), жильцы до поры до времени были спокойны, но в один прекрасный момент наступал час расплаты, когда оказывалось, что ТСН не платило никому из поставщиков коммунальных услуг и задолженности имели просто колоссальные масштабы.
К ужасу жильцов, судом с большой вероятностью будет принято решение о взыскании долга с жильцов. В данном сегменте правоотношений наблюдается солидный перекос в сторону защиты интересов ресурсоснабжающих организаций.
Схема сводится к тому, что за услуги необходимо платить вовремя и в полном объеме, и если оплата не осуществляется со стороны ТСН ( ТСЖ), то ее должны произвести жильцы, поскольку именно они потребляют услуги. Далее разбирательства с ТСН (ТСЖ) и возврат своих средств – это исключительно заботы жильцов, но не компании поставщика коммунальных благ. На такой случай есть даже отдельная статья в ГК РФ (№312), гласящая, что неосведомленность о том, куда были потрачены деньги ТСЖ не является фактом, освобождающим жильцов от повторной уплаты в случае возникновения подобных споров.
Вы можете ознакомиться с информацией по следующим ссылкам: http://zhivemvrossii.com/kvartira/tszh/bankrotstvo.html
https://www.klerk.ru/buh/news/437532/
Согласно ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги включается плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. П.2 ст. 145 ЖК РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ утверждение сметы доходов и расходов ТСЖ, а также утверждение размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Из этого следует, что расходы ТСЖ по управлению многоквартирным домом должны покрываться квартплатой, размер которой определяется общим собранием с учетом утвержденной сметы. В соответствии с ПБУ 10/99 штрафы принимаются к бухгалтерскому учету организации в качестве прочих расходов и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков, что влечет необходимость их включения в смету.
Общее собрание, разумеется, может не включать расходы на уплату штрафа в смету доходов и расходов ТСЖ. Штраф в любом случае взыщут с расчетного счета ТСЖ. А на что предназначались находящиеся там денежные средства (оплату водоснабжения, электроэнергии, зарплату работникам, закупку материалов, уплату налогов и т. п.) приставов интересовать не будет. Соответственно взыскание штрафа (при отсутствии достаточного размера резервного фонда) повлечет недостаток денежных средств, необходимых для оплаты расходов по смете.
Образование фондов – право ТСЖ. Все фонды создаются из средств собственников. Соответственно их наличие не является обязательным.
https://teron.ru/index.php?showtopic=2154889
Специалисты рекомендуют создавать ТСН в высотных зданиях, где небольшие придомовые территории, несколько тысяч квартир и есть возможность пополнять фонд за счет рекламы, размещенной на домах. В таких условиях велика вероятность успешного функционирования, но исключительно под управлением профессионалов, а не дилетантов. Необходимо осознавать, что ТСН – это огромная ответственность за территорию, за коммуникации, за дома, за МОПы; это ответственность финансовая, административная и уголовная. ТСН нужно создавать в больших домах и с профессионалами, без верного подхода и нужных условий, это крайне опасная затея с неприятными последствиями.
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то ее можно заменить путем проведения общих собраний собственников (ОСС) в домах. Необходимо выбрать взвешенный способ управления дома на основе данных рейтинга Государственной Жилищной Инспекции Московской области, данных реестра предписаний Государственной Жилищной Инспекции, финансового отчета управляющей организации. Выбрав 4 варианта максимально удовлетворяющих нуждам комплекса, провести анализ отзывов собственников МКД о данных компаниях в комплексах, которые эти УК обслуживают. Соотнести количество жалоб с общим фондом, спецификой и размерами обслуживаемых объектов. Пригласить данные компании в наш комплекс, с целью получения от них коммерческого предложения и понимая уровня компетентности сотрудников компании. Далее необходимо сделать выбор и провести ОСС в каждом доме, в ходе ОСС определить председателей советов домов и членов советов домов.
